Evi Gördünüz, Tapuyu Gördünüz… Peki, Satın Aldığınız Yer Tapudaki Yer mi?
Tapuda kayıtlı bağımsız bölüm, belediyedeki onaylı mimari proje ve bugün size gösterilen taşınmaz gerçekten aynı yeri mi tarif ediyor?
Evi Gördünüz, Tapuyu Gördünüz… Peki, Satın Aldığınız Yer Tapudaki Yer mi?
Bir gayrimenkul satın alırken çoğu kişinin ilk baktığı şeyler bellidir:
Tapusu var mı?
Kat mülkiyeti kurulmuş mu?
İskânı var mı?
Bunların hepsi önemli. Ama bazen asıl kritik soru daha sonra ortaya çıkar:
Tapuda kayıtlı bağımsız bölüm, belediyedeki onaylı mimari proje ve bugün size gösterilen taşınmaz gerçekten aynı yeri mi tarif ediyor?
İşte gayrimenkul alımında bence en önemli kontrollerden biri burada başlıyor:
TAPU + PROJE + FİİLİ DURUM
Bu üçünden yalnız birine bakmak yetmez.
“Benim sandığınız yer gerçekten sizin mi?”
Sahada zaman zaman karşılaşılan en ciddi problemlerden biri bağımsız bölüm numaralarının fiili kullanımla uyuşmamasıdır.
Şöyle düşünün:
Binanın ön cephesindeki, manzaralı bir daireyi beğendiniz. Size bunun 5 numaralı bağımsız bölüm olduğu söylendi. Tapuda da 5 numara yazıyor.
Her şey doğru görünüyor.
Ancak belediyedeki onaylı mimari proje incelendiğinde, projedeki 5 numaralı bağımsız bölümün aslında binanın arka cephesindeki başka bir daire olduğu ortaya çıkabiliyor.
Böyle bir durumda mesele artık yalnız “kapı numarası yanlış yazılmış” kadar basit değildir.
Çünkü hukuken hangi bağımsız bölüme malik olduğunuz, tapu ve onaylı proje üzerinden belirlenir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün kat mülkiyeti uygulamalarında da bağımsız bölümlerin numarası, niteliği, eklentileri ve ortak yerlerle ilişkisi mimari proje üzerinden tanımlanır.
“İskânı var, sorun yok” demek yeterli mi?
Hayır.
İskân önemli bir belgedir; fakat binanın veya bağımsız bölümün yıllar boyunca hiç değiştirilmediğini göstermez.
İskândan sonra örneğin;
- iki bağımsız bölüm birleştirilmiş,
- dubleksin çatı veya bodrum bölümü farklılaştırılmış,
- ortak alan bağımsız bölüme katılmış,
- balkon kapatılmış,
- duvarlar değiştirilmiş,
- depo, otopark veya sığınak farklı amaçla kullanılmaya başlanmış
olabilir.
Dolayısıyla satın aldığınız taşınmazın bugünkü hali ile onaylı proje arasında fark bulunabilir.
Özellikle ortak alanların bağımsız bölüme fiilen katılması ileride kat malikleriyle uyuşmazlığa, eski hale getirme taleplerine veya idari sorunlara yol açabilir.
Metrekarede de aynı tuzak var
İlanlarda yazan “150 m²” ifadesi tek başına çok az şey söyler.
Bu rakam;
- net kullanım alanını,
- bağımsız bölüm brüt alanını,
- ortak alan paylarını içeren başka bir hesabı
ifade ediyor olabilir.
TKGM, 1 Ocak 2019’dan itibaren kat irtifakı ve kat mülkiyetine esas mimari projelerde bağımsız bölümlerin brüt ve net yüzölçümü bilgilerinin yer almasını zorunlu hale getirdi.
Ancak özellikle daha eski yapılarda ilan, proje ve fiili kullanım arasında farklı metrekarelerle karşılaşmak hâlâ mümkün.
Bu nedenle yalnızca “kaç metrekare?” değil,
“Bu metrekare hangi belgeye ve hangi hesaplama biçimine göre?”
sorusu da sorulmalı.
Banka kredisi yoksa kim kontrol edecek?
Kredili satışlarda banka tarafından değerleme süreci yürütülmesi, taşınmazın hukuki ve fiziki durumuna ilişkin ek bir kontrol katmanı sağlayabilir.
Ancak nakit alımda böyle bir kontrol otomatik olarak yapılmayabilir.
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli, eski, tadilat görmüş veya ticari nitelikteki taşınmazlarda alıcının kendi talebiyle SPK listesinde yer alan bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan bağımsız değerleme veya proje uyumuna yönelik inceleme istemesi ciddi bir risk azaltma aracı olabilir. SPK, yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşlarını ayrıca listeliyor.
Bunun maliyeti, taşınmazın toplam bedeliyle karşılaştırıldığında çoğu zaman oldukça küçük kalır.
Ama ortaya çıkarabileceği bir proje uyumsuzluğu milyonlarca liralık yanlış bir alımı önleyebilir.
Üç belge, tek gerçek
Gayrimenkul satın alırken şu üç sorunun cevabı birbirini doğrulamalı:
TAPU: Hukuken neye malik oluyorum?
PROJE: Resmî olarak hangi bağımsız bölüm ve hangi alanlar tanımlanmış?
FİİLİ DURUM: Bugün bana gösterilen ve kullanacağım yer gerçekten ne?
Üçü aynı şeyi söylüyorsa işlem çok daha sağlıklı ilerler.
Ama aralarında fark varsa, “yıllardır böyle kullanılıyor” cümlesi güvence değildir.
Çünkü gayrimenkul satın alırken yalnızca gördüğünüz evi, dükkânı ya da ofisi değil;
hukuken tanımlanmış bir taşınmaz hakkını satın alırsınız.
Bu yüzden bazen milyonlarca liralık bir karar öncesinde sorulması gereken en önemli soru şudur:
“Bana gösterilen yer ile tapuda ve projede kayıtlı yer gerçekten aynı mı?”
Bazen bu sorunun cevabı birkaç belgeyle bulunur.
Bazen de o birkaç belge, yıllar sonra çıkacak büyük bir sorunu daha satın almadan önler.
